北上深的房子，还能买吗？【我眼里的中国地产这十年】系列之一
2006年于我是非常特殊的一年。
那一年，我硕士毕业，告别了校园，拉着妈妈送的沙驰行李箱，乘着东家订的国航航班，从北京到了上海。
就这样误打误撞，我竟然一头扎进过去10年中国最热门的行业：房地产。而东家，还是一家最早进入中国的美国大地产商。
彼时，租住在东昌路的老公房里，陆家嘴最便宜的房子。老式的筒子楼，30平米的独室户，斑驳剥落的白粉墙，藤编的吱吱呀呀的家具，冬季太冷，冻得哆哆嗦嗦，老旧的空调只轰轰响，没有热量。
Anyway,年轻的姐一头扎进了新生活，公司就在证交所旁边的大厦里，完全是电影里美国人的工作场所，那种兴冲冲明亮蓬勃的调子，多年后我仍然记得。姐每天像打了鸡血一样早出晚归，哪里是加班呀，简直是不下班。
嗯，薪水还是灰常丰厚滴。其实，当时我应该考虑买房的，遗憾的是无脑的我把不少钱拿去炒股了。后来某天听到一位台湾同事的妈妈说：记住两件事，一是女孩子25岁要出嫁，二是买房子别买股票。
哎呀，醍醐灌顶，恍然大悟，醒世恒言呀！
2008年前后是上海外资的鼎盛年代，随着金融危机以及中资的前进以及中国放缓的发展步伐，上海的外资逐渐褪去了光环。前几天还有朋友问那些Lucy, Peter, Julia 都去哪里了？有人笑着说都变成刘铁柱、张大山和王红英了呀。
然而不管你是Mary, Sunny还是Ivory, 都得面对上海的房价与一去不复返的华年。
一晃十年过去了，我忙着择业、择房、择偶。
说实话，没有一样好择的，大概是因为自己资质普通，还总想择好的，其实最后发现，我们选择的是自己，是成为怎样一个适合的自己。期间，姐还办公司，做了一些项目，挺辛苦的。不回顾了吧，今年公司和项目都告一段落了，突然发现前些年自己买的房子，此起彼伏的涨着，全中国都在谈论房价。阿谁说，不如把你买房的经验教训写下来，跟大家分享吧，我想了想，自己没有什么特长，也没有多少爱好，若说喜欢，就是喜欢看电影，喜欢看房子，做自己喜欢的事情，即使没有获益，最后不还落个开心吗？
我看房的爱好是我的建筑师女同学熏陶的。她具有很多天赋，出色的绘画能力，卓越的洞察力，伊很早就购置了若干房产，从从容容就财务自由了。后来我总结，但凡有出色容颜或脑力的女人，生活的都很好。她们的天赋都兑现了，那些无法兑现的肯定是缺乏天赋，比如我。没有天赋的人想要生活的好，只能比别人多付出血汗。
好吧，前因后果就交代到这里，下面就推出我这个系列：每篇一个内容，分析我理解的房地产，以及哪里还能买，哪里需要卖。
By theway, 我以前的职业是房产分析师，这也是某人劝我写买房经验的原因吧。
开宗明义，我想从衡量中国房价，尤其是北上广深房价开始。
网上一直广为流传“卖掉北上广深，可以买下整个美国”，因此判定中国房市到了崩盘前夕。据说日本崩盘时，卖掉东京可以买下整个美国，大约网友参照这个前例。
我也认为，如果卖掉北上广深能买下整个美国，那么中国房地产市场确实到了崩盘前期，尽管这种判断仍然是没有逻辑的，但这是很强的Common sense。
那么，我就尽自己所能，把美国，中国以及北上广深的住宅价值用数据逐一估出，数据说实话，也欢迎大伙对于其中的疏漏给予补充更正。
>>>> 一、全美住宅总价值估计
比较总价值要算存量价值。新房数据好找，二手房数据难寻。
先看公式：全美存量住宅总价值= 存量住宅套数*存量住宅套均总价
第一个参数，全美存量住宅套数，远在美国的朋友帮我在Census Bureau查到了2015年住宅存量的套数：134,789,944套，加上2016年新房销售的60万套，美国住宅存量是135,389,944套，我们取大数，1.35亿套吧。
再看第二个参数：二手房套均总价。我直接采用NAR的数据了，NAR的全称是：NationalAssociation of Realtors, 还算权威，其数据显示最近二手房交易的套均总价为27.43万美元，数据如下表：
>>>> 二、北上广深住宅价值估计
1）北京
中新网北京5月10日电 (记者 于立霄)国家电网北京市电力公司今天发布消息称，2013年智能电表换装工作全面启动，北京将用3年时间，完成全市范围内的智能电表换装工作。计划到2015年底，全市630万居民用户将全部用上智能电表。
北京电网是从2011年开始推广智能电表的。
2011年的存量按照630万户估计，后面年份新增面积从北京市统计局获得，我采用住宅竣工面积来计算，2011年以来北京新增住宅面积共8426万平米，那么北京的住宅存量就是630万套+8426万平米。2011年前的二手房按套均90平米计算，630万套就是共5.67亿平米。
所以，北京住宅存量总计是724万套，或者6.51亿平米，单价直接采用下图链家的数据。
2) 上海
在反复寻找数据无果之后，请上海电网的朋友帮了忙，因为中国的居民工商业以及不同电压等级的电费不同，因此，上海电网有居民用户的数据，感谢 State Grid。
上海电网朋友给的数据是居民户850万，北京常住人口2000万，上海2400万，北京724万套，上海850万套，感觉蛮合理的。
上海的套均总价，链家2016年上半年的平均数据是322万，上海今年涨幅不低，但是6月份后尤其是930后涨势缓住了，我暂且采用322*1.15=370万/套。
谁有新的数据，告知我哦。
综上：上海住宅估值=850万*370万=32万亿RMB
3）广州
中原地产研究中心提供的数据显示,住房保有税一旦开征,北京、上海等近几年投资客云集的大型城市无疑将是“税源重镇”。其中,存量住宅总套数方面,截至2009年底,北京498万套、上海650万套、广州302万套。
这个数据没有电网的数据详尽,根据北京上海的数据，对广州的做个调整吧，调高为350万套。
2009年后新增的面积如下表，北京上海统计局把住宅数据单列出来了，广州只有商品房销售数据，我只好简单根据北京的住宅占比定了一个75%，因而广州住宅销售面积也是有误差的。按照90平米一套估计，2009年以来广州新增住宅大约81万套，所以，广州存量为350+81=431万套，与之常住人口也吻合。
前面的链家二手房交易表里，广州6月份是2万元每平米，广州下半年涨得较多，我上调为2万元*1.2=2.4万元，套均按90平米，套均总价按220万。
综上：广州住宅价值=431万*220万= 9.48万亿RMB
4）深圳
深圳特区报讯（记者 谭德波）。市地税局副局长、新闻发言人杨龙昨日对记者表示，我市自2011年开始实行存量房评估征税工作以来，目前在规范存量房交易方面已取得初步成效。记者获悉，截至2012年年底，我市纳入评估征税的存量房总数已超过150万套。
2012年底的存量采用税务局的征税数据，相信税务部门的数据详尽性。
2012年后新增的套数如下表，数据来自于深圳规土委，但是规土委列示的是房地产销售数据，没分住宅和商业，我暂且按照住宅占全部销售的90%来计算。那么，2012年以后深圳共新增住宅20万套，加上2012年底存在的150万套，得出现在深圳住宅存量是170万套。（深圳大部分房子是以小产权形式存在的，俗称城中村，所以商品住宅少）
套均总价，直接采用链家的二手房交易数据，深圳2016年上半年套均价格是370万，深圳今年涨幅不大，930后有量价齐跌的现象，我认为上半年的数据可以反映今年状况，有了新数据再更正吧。
综上：深圳住宅估值 = 170万套*370万= 6.29万亿RMB
北上广深住宅价值= 30.6+32+9.5+6.3=78万亿RMB=11.2万亿刀
>>>> 三、全中国住宅价值估计
中国智能电网进入全面建设阶段，对智能电表产生了巨大的市场需求。截至2011年底，全国共约有41199万户家庭。预计到2015年全国共约有45199万户家庭，如每户都需安装智能电表，到2015年全国累计需安装5.11亿只智能电表，其中更换需求为0.59亿只。2011年，国家电网公司经营区域大约有3.4亿户家庭。如全覆盖，国家电网公司至2015年需累计招标4.2亿只智能电表。其中，城市家庭需安装1.89亿只智能电表，农村家庭需安装2.31亿只智能电表。
根据上面这段新闻，我得出两个个信息：
1、一个是2011年全国有4.12亿户家庭，2015年全国将有4.52亿户；
2、另外一个是2011年全国农村/城市的比例大概是55/45；
那么，首先能算出，2011年时，全国大概有1.85亿户城市家庭，有2.26亿户农村家庭，因为城市化的原因，我假设到2015年新增的4000万户全是城市家庭，那么2015年，城市户数是2.25亿户，农村是2.26亿户。2016年城市户数再加1500万户约为2.4亿户，农村仍然是2.26亿户。
全国新房最新均价是7339元每平米，二手房按新房9折（美国多年平均数据是88折，中国没有相关数据，只能参照美国），城市二手住宅平均价格采用66万每套，农村是宅基地，不在产权系统内，暂且按照35万每套来估计吧。
中国住宅估值=2.4亿*66万 +2.26亿*35万=237万亿RMB=34万亿美金
结论：
1、全美存量住宅总价值大约是37万亿美金，全中国是34万亿美金。考虑到美国GDP是我们的1.7倍，中国地产有泡沫了应该是没有疑议的；
2、北上广深是11.2万亿美金，卖掉北上广深可以买0.3个美国，还远不到日本当年疯狂状态。但是，如果是投资，不建议再买北上深。
特别提示：据第一太平戴维斯的报告，北美商业地产比中国贵很多，中国是住宅和商业价格倒挂，大家关心的也是住宅，所以，我这里就不比较商业了。
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